Mietpool


Neben der Kaufpreisaufblähung um eine Innenprovision von ca. 30% war das Konstrukt "Mietpool" Hauptbestandteil des Betrugskonzepts der Immobiliengeschäfte von Heinen&Biege.
Der von der Heinen&Biege Tochter HMG verwaltete Mietpool wurde als besondere Service-Leistung des "Sorglos-Immobilien-Paketes" angepriesen. Er übernahm die lästigen Aufgaben der Vermietung, Mietenverwaltung, teilweise auch der Hausverwaltung, minderte als "Solidargemeinschaft" die Mietausfallrisiken einzelner Wohnungen und versprach obendrein eine ansehnliche vorauskalkulierte und der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu Grunde gelegte Mietausschüttung.
Die Tatsache, dass die Badenia die Mitgliedschaft im Mietpool als Voraussetzung für ihr Darlehen verlangte, suggerierte den Käufern, dass die Solidität der Mietpools und der HMG als Verwalterin außer Frage stehe.

Das Gegenteil aber stellte sich bald heraus: Die Mietprognosen der Beispielrechnungen stellten sich als utopisch heraus. Dies betraf nicht einzelne Objekte, was mit einer Fehleinschätzung im Einzelfall zu erklären wäre, sondern das ganze System.
Da die prognostizierten Mieten - offensichtlich um den Betrug möglichst lange zu verschleiern - anfangs in voller Höhe ausgeschüttet wurden, gerieten die Mietpools in Unterdeckung. Zum Ausgleich der Defizite - bei einigen Objekten sogar schon, bevor sie überhaupt in die Vermietung gingen, - nahm die HMG Darlehen für die Mietpools auf, wobei die Schuldhaftung nach dem Wortlaut des Mietpoolvertrages auf die einzelnen Mitglieder überging. Darlehensgeber waren die Badenia Bausparkasse (Dokument "Mietpool-Darlehen Badenia"), die Sparkasse Gütersloh und die Commerzbank (Dokument "Mietpool-Darlehen Commerzbank"). Die Erwerber übernahmen mit der von der Badenia verlangten Mitgliedschaft im Mietpool beim Kauf bereits Schulden in vierstelliger Höhe, von denen sie keine Ahnung hatten.
Die Badenia als Darlehensgeberin aber musste es gewusst haben! Sie hat - nach derzeitigen Erkenntnissen - verschiedenen Mietpools Darlehen von insgesamt über 4,0 Mio DM gewährt und damit vermutlich massiv gegen Bestimmungen des Bausparkassengesetzes - die Verwendung der Bauspareinlagen betreffend - verstoßen.

Um die immer größer werdende Unterdeckung abzufangen, zahlte auch die Heinen&Biege-Gruppe "Zuschüsse" von ca. 4,9 Mio DM an verschiedene Pools und die HMG verzichtete auf die Entnahme von Mietpoolhonoraren in Höhe von ca. 900.000 DM. Die "Baufinanz", ebenfalls Heinen&Biege-Gruppe, leistete Zahlungen an Kreditgeber der Mietpools in Höhe von 1,7 Mio DM.
Mitte 1999 wurde dann die Katze aus dem Sack gelassen: die Mietausschüttungen wurden zunächst drastisch (zum Teil auf Null) zurückgefahren und später wurden die Mietpoolmitglieder dann noch mit hohen Nachforderungen aus den aufgelaufenen Defiziten konfrontiert, d. h. sie sollten die erhaltene Miete an die HMG zurückzahlen.

Ende 2000 brach das ganze Kartenhaus von Heinen&Biege in der Insolvenz zusammen.
Für die Mietpools war aber in "weiser" Voraussicht vorgesorgt. Die HMG hat "zufällig" rechtzeitig vor dem Zusammenbruch die Mietpools zur Verwaltung an Subunternehmer, hauptsächlich an die VOW (Verwaltungsorganisation für Wohnungswirtschaft GmbH) in Braunschweig übertragen. Zufällig treten auch einige HMG-Mitarbeiter - u.a. die Herren Frank und Martin Müller und die Damen Gazow, Schönig und Tesch - einen neuen Job bei der VOW an.

Die VOW führt - mit welcher Geschäftsphilosophie auch immer!? - die katastrophalen Mietpoolgeschäfte der HMG weiter. Sie nötigt die HMG-Opfer zur Weiterführung der miesen Mietpoolverträge mit ihr (VOW) als Vertragspartnerin. Sie zahlt die Schulden der HMG-Betrugswirtschaft zu Lasten der Mietpoolmitglieder zurück (Dokument "Mietpool-Darlehensablösung Co-Ba"). Allerdings ist sich die VOW selbst nicht sicher, wie die Forderungen an die Mietpoolmitglieder aus den Darlehensverträgen der HMG rechtlich zu bewerten sind. Dies belegt der Schriftwechsel des VOW-Geschäftsführers Bosse mit der Anwaltskanzlei einer Geschädigten aus dem Objekt Hamburg, Julius-Brecht-Str. (Dokument "VOW-Mietpool-Darlehen").

Zahlreiche der verbliebenen Mietpoolmitglieder beschweren sich darüber, dass sie keine kompetenten Auskünfte über die Verwaltungsabläufe und die Abrechnungen erhalten, ja, dass die Mitarbeiter überhaupt nur schwer erreichbar seien. Die Abrechnungsprobleme hängen möglicherweise damit zusammen, dass zahlreiche Eigentümer nach dem Zusammenbruch der HMG den Mietpoolvertrag nicht mit der VOW erneuert haben und sich weigern, Nachforderungen aus der Zeit der HMG-Verwaltung zu begleichen. In meinem Falle handelt es sich um ca. 16.000 DM und nach anfänglichen Versuchen, mich zur Zahlung zu bewegen, unternimmt die VOW nichts mehr!! Werden diese "Ausfälle" etwa auf die "Solidargemeinschaft" der verbliebenen Mitglieder umgelegt? Die Wirtschaftlichkeit der Mietpools wurde offensichtlich nach der Übernahme durch die VOW nicht im Sinne der Mietpoolmitglieder verbessert.
Zu diesem Ergebnis dürfte auch die von der Badenia in 2002 "fürsorglich" beauftragte Unternehmungsberatung (Schick und Partner UB in Bad Wurzach) kommen, die sich zur Zeit einen Überblick über die Problemobjekte des ehemaligen Badenia-Vertriebspartners Heinen&Biege verschafft.

Die Badenia hat sich im Insolvenzverfahren der HMG dafür stark gemacht, dass die Wohnungsverwaltungen durch die schon vorher für die HMG tätigen Subunternehmen (hauptsächlich die VOW) nahtlos weitergeführt wird. Wie der Insolvenzverwalter in seinem Bericht formuliert, ergab sich das besondere Interesse der Badenia Bausparkasse aus der Tatsache, "dass nur im Falle einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Eigentümer in der Lage sind, ihre Verpflichtungen gegenüber der Badenia Bausparkasse zu erfüllen".
Das allerdings hat sich für sehr viele Eigentümer nicht bestätigt: die geringe Mieteinnahme wird immer mehr zum Anlass, die Zahlungen an die Badenia einzustellen.

Die Mietpool-Problematik in der Rechtsprechung

Der Mietpool der HMG (Tochtergesellschaft von Heinen&Biege) spielt eine entscheidende Rolle im Urteil des OLG Karlsruhe 15 U 4/01 vom 24.11.2004.
Zum einen wird festgestellt, dass der Pflichtbeitritt zum Mietpool erhebliche Risiken für den Anleger in sich birgt, da er keinerlei Einfluß auf die Rendite-Gestaltung seiner Kapitalanlage hat. Über diese Risiken hätte die Badenia-Bausparkasse als Kreditgeberin aufklären müssen, zumal sie die Mitgliedschaft im Mietpool als Voraussetzung für die Kreditvergabe forderte.
Das vom Gericht in Auftrag gegebene Gutachten des Rechtswissenschaftlers Prof. Grundmann hat darüber hinaus ergeben, dass es in Bankenkreisen völlig unüblich sei, einen Kredit vom Beitritt zu einem Mietpool abhängig zu machen. Auch das hätte den Kreditnehmern in einer Beratung verdeutlicht werden müssen.
Zum anderen stellt das Gericht fest, dass das Mietpoolkonstrukt von Heinen&Biege von Anfang an betrügerisch war und dass der Badenia-Vorstand dies gewusst habe. Insofern spricht die Urteilsbegründung sogar von Beihilfe zum Betrug.
Pressemitteilung des OLG Karlsruhe vom 15.12.2004

Da die Badenia Revision beim BGH beantragt hat, ist das Urteil noch nicht rechtskräftig. Der Bundesgerichtshof wird am 20.03.2007 seine Entscheidung (XI ZR 414/04) verkünden.

Das OLG Karlsruhe verfolgt die eingeschlagene Richtung konsequent weiter. Mit den gleichen Begründungen in Sachen Mietpool hat es gegen die Badenia + Allwo am 21.06.2006 zwei weitere Urteile (15 U 50/02 und 15 U 64/04 ) verkündet. Pressemitteilung des OLG Karlsruhe vom 14.07.2006

Im Fall einer Schadensersatzklage gegen die Verkäuferfirma hat der BGH (V ZR 66/06 vom 13.10.2006) diese u. a. wegen Beratungsversäumnis im Zusammenhang mit dem Mietpool verurteilt. Zitat aus der Urteilsbegründung:

"c) Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; vgl. auch Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70). In diese Richtung zielt der Vortrag der Klägerin, dass sie nicht auf die Risiken hingewiesen worden sei, die sich aus ihrer Beteiligung an dem Mietpool ergäben. Der Beitritt zu einem Mietpool beeinflusst jedoch die Ertragserwartung in hohem Maße. Schließt der Erwerber auf Empfehlung des Verkäufers einen solchen Vertrag ab, muss deshalb der Umstand, dass der Erwerber nicht mehr nur das Risiko, dass seine eigene Wohnung nicht vermietet wird, sondern auch das - anteilige - Risiko trägt, dass andere Wohnungen nicht vermietet werden, bei der Berechnung des Eigenaufwands nicht nur angesprochen, sondern auch z.B. in der Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt werden. Das hat der Senat für das Risiko erhöhter Instandsetzungskosten bereits entschieden (BGHZ 156, 371, 378; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, aaO). Für das Vermietungsrisiko fremder Wohnungen gilt nichts anderes."

Die Verstrickung der Badenia in das betrügerische Mietpoolkonzept von Heinen&Biege müsste doch wohl eine konsequente gerichtliche Abstrafung nach sich ziehen!

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letzte Änderung: 4.12.2006
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