Badenia 2003
Die anrüchige Beziehung der Badenia zu Heinen & Biege beginnt der Konzern - Mutter AMB-Generali im Nachhinein Ärger zu bereiten ...

Faule Kredite... / Badenia-Geschäftsbericht 2002

Wie bereits in den Vorjahren wurde die Badenia im Jahre 2002 in zunehmendem Maße mit Zinsausfällen durch Zahlungsunfähigkeit der Heinen&Biege-Kreditnehmer belastet.
Die massenweise Vergabe von Risiko-Krediten an Klein- und Mittelverdiener für die minderwertigen Immobilien von IHB schlägt negativ auf die Badenia zurück: Zwangsvollstreckungen und Privatinsolvenzen der Kreditnehmer mindern den Profit der Bausparkasse spürbar. Dem im Mai 2003 herausgegebenen Geschäftsbericht 2002 der Badenia ist zu entnehmen, dass die Badenia erhebliche Wertberichtigungen und Rückstellungen im Zusammenhang mit den Immobilienfinanzierungen und auch für die Prozessrisiken vornehmen musste. "Sämtliche Risiken, die die Vermögens- Finanz- und Ertragslage der Deutsche Bausparkasse Badenia AG erheblich beeinträchtigen könnten, wurde durch die massive Unterstützung der AMB-Gruppe aufgefangen, so dass bestandsgefährdende Risiken nicht vorliegen." (Geschäftsbericht S. 27) Solche Formulierungen und das drei Seiten lange Schönreden der "Sonderfinanzierungen" mit der Schuldabwälzung auf die Mietpoolverwaltung von Heinen&Biege und mit den Hinweisen auf die Vielzahl abgewiesener Klagen und die Rechtsprechung des BGH (S. 20 bis 22) erinnern stark an das sprichwörtliche "Pfeifen im Walde".
Die für Normalverdiener ruinöse "Sonderfinanzierung" war unter anderem so konzipiert, dass die Tilgung durch Bausparverträge erfolgte. Über die tatsächliche Belastung durch das Bausparen wurden die Darlehensnehmer dadurch getäuscht, dass zwar von einer "dynamischen" Besparung die Rede war, dem Darlehensnehmer zunächst aber nur durch Ausweis der sehr geringen Anfangs-Sparrate vorgegaukelt wurde, dass die Belastungen für ihn tragbar seien. Dass sich hinter der "Dynamik" eine Verdreifachung der Ansparrate innerhalb von zehn Jahren verbarg, erfuhren die geschockten Anleger erst viel später. Ein klassischer Fall von "Bauernfängerei"! Zusammen mit anderen, für die Badenia - nicht aber für die Anleger - vorhersehbaren Finanzierungsnöten (z. B. die dramatische Verringerung der Mietpoolausschüttung ) ist diese Kostensteigerung Grund für die Zahlungsprobleme der meisten Darlehensnehmer.
Die Darstellung desselben Sachverhaltes sieht im Geschäftsbericht 2002 der Badenia (Seite 20) so aus: "Die Zins- und Ansparkalkulation sah vor, dass in der Anfangsphase (den ersten Jahren) einer Finanzierung sehr moderate Leistungen von den Anlegern zu erbringen waren. Die Zins- und Ansparleistungen sollten vereinbarungsgemäß (!!siehe oben!! - Zusatz d. Verf.) im Laufe der Jahre steigen."
Ein sehr fragwürdiger Versuch eines "seriösen" Kreditinstituts, die finanztechnische "Rosstäuscherei" schönzureden!

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Vergleichsverhandlungen

Seit Ende des Jahres 2002 ist die Badenia bei wirtschaftlicher Notlage der Darlehensnehmer, bei denen augenscheinlich nichts mehr zu holen ist, zu außergerichtlichen Vergleichsverhandlungen bereit - unter anderem durch den Druck der "Aktionsgemeinschaft Heinen&Biege / Badenia", die von der Kanzlei Reiter und dem ehemaligen Bundesinnenminister Gerhart Baum maßgeblich unterstützt wird. Dem Vernehmen nach wird der Verhandlungsspielraum dabei von der Badenia sehr eng gehalten.

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Vermarktung zurückgenommener Wohnungen

Eine "durchaus sinnvolle" Konsequenz daraus scheint zu sein, dass die Badenia seit Anfang 2003 zurückgenommene Wohnungen selbst vermarktet ( z. B. im Objekt Delmenhorst durch ihre Mitarbeiter Braun und Schehr) und dass sie sich der Firma DBS-Eigenheimbau als einer Art Auffanggesellschaft für die Problemimmobilien bedient. Die DBS-Eigenheimbau war ein Subunternehmen der Deutsche Bausparkasse, die in 2000 unter dem Dach der Generali mit der Badenia Bausparkasse zur Deutsche Bausparkasse Badenia fusioniert ist. An der Seriosität der DBS-Eigenheimbau sind allerdings Zweifel angesagt, nachdem sie z. B. mit den Herren Degelmann und Rinderknecht ehemalige Mitarbeiter von Heinen&Biege rekrutiert hat, die übrigens nach dem Zusammenbruch von IHB bereits als Mitarbeiter der GSU (Gesellschaft für strategische Unternehmensberatung) zusammen mit Uwe Heinen in dubioser Weise für die Badenia tätig waren.

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Badenia verliert beim OLG Celle

Am 28. Januar 2003 erfuhr die Badenia (nach LG Wiesbaden) eine weitere gerichtliche Schlappe durch das OLG Celle im Falle einer Zwangsvollstreckungsgegenklage (Az. 3 W 64/02). Siehe Verbraucher-Zentrale Hamburg und Hamburger Abendblatt ! Das LG Verden hat die zurückverwiesene Sache zwar negativ entschieden, RA' Gabriele Schmitz (Hamburg) ist jedoch für die eingeleitete Berufung am OLG Celle optimistisch.

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Hauptversammlung der AMB-Generali

Anlässlich der Hauptversammlung der AMB-Generali am 20. Mai 2003 in Aachen hat die "Aktionsgemeinschaft Heinen&Biege / Badenia" zu einer Protest-Demonstration gegen die Skandalfinanzierungen der Badenia vor dem AM-Gebäude aufgerufen.
Transparente wie "Mama Generali! Tochter Badenia bringt Schande über die Familie!" sorgten für öffentliche Aufmerksamkeit. Klaus-Th. Schulz hielt als Aktienbesitzer eine Protestrede vor der Hauptversammlung, in der übrigens Altkanzler Kohl einen Aufsichtsratsposten übernahm. Die Aachener Zeitung berichtete darüber: " Protest gegen Immobilienfinanzierung der Badenia ".

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ALLWO von LG Osnabrück und LG Hannover verurteilt

Den 30. Mai 2003 dürfte sich die AMB-Generali schwarz im Kalender markieren: das Landgericht Osnabrück verurteilt die Konzerntochter ALLWO in ca. 40 Fällen zu Schadensersatz (Rückabwicklung), da sie sich als Verkäuferin die Falschberatung der Heinen&Biege-Mitarbeiter bei den Immobiliengeschäften zurechnen lassen muss (Az.: 7 O 593/03). Die Badenia trat mit ihren Anwälten in diesem Verfahren als Streithelferin auf, konnte das Desaster allerdings nicht verhindern.
Die Urteile, die von der Kanzlei Resch (Berlin) erstritten wurden, sind zwar noch nicht rechtskräftig und werden in die Revision gehen. Die Tatsache aber, dass sich die Urteilsbegründung schwerpunktmäßig auf ein aktuelles BGH-Urteil vom 14. März 2003 (Az.: V ZR 308/02) beruft, lässt erwarten, dass die Urteile Bestand haben werden.
Am 6. August 2003 wurde ebenfalls die ALLWO mit ähnlicher Begründung vom LG Hannover (Az.: 7 O 3765/01) im Falle einer Immobilienvermittlung durch Heinen&Biege zu Schadensersatz verurteilt. Das Urteil wurde von der Kanzlei Michel und Partner (Berlin) erstritten.

Die Badenia kam bei diesen Verfahren ungeschoren davon; es gibt jedoch Anzeichen, dass sich dies bald ändern könnte.

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Prozessbetrug?

Am 8. Juli 2003 berichtet die Aachener Zeitung in mehreren groß angelegten Artikeln über die Enthüllungen des ehemaligen Heinen&Biege-Mitarbeiters Jürgen Lahrmann, der zugibt, die Vermittler der Immobilien „in Abstimmung mit der Badenia“ auf ihre Zeugenaussage bei den Schadensersatzprozessen "auf die richtige Schiene" gebracht zu haben.
Lahrmann im AZ-Interview: "...Es ist gerade nicht die Aufklärung vorgenommen worden, die die Heinen&Biege Gruppe und die Badenia sich als Mindest-Standard gesetzt hatte. Ich denke, wenn die Aufklärung der Kunden... in Bezug auf das Kaufobjekt, die Finanzierung, die Mietpoolausschüttung und den Mietpool erfolgt wäre, so wäre der Umsatz für die Heinen&Biege Gruppe und die Badenia in keinem Fall so entstanden, wie er dann eingetreten ist."
Auf die Frage nach der Anzahl der Verfahren mit manipulierten Zeugenaussagen sagt Lahrmann der AZ: "Unglaublich viele. Erst waren es nur die prozessualen Fälle in Dortmund, die sich ja dann durch das Engagement der Kanzlei Maubach und Kollegen immer mehr verstärkten. Dann waren es die Fälle erster Instanz in Karlsruhe, die auch von anderen Kanzleien betrieben wurden und die entsprechenden Berufungsverfahren vor den Oberlandesgerichten Hamm und Karlsruhe..."
"... Ebenso wie die Vermittler wurden auch die so genannten Revisoren, also Angestellte der Heinen&Biege-Gruppe, auf ihren Auftritt als Zeugen vorbereitet. Sie schilderten dann dem Gericht ein mit mir vorabgestimmtes Revisionsgespräch mit dem Kunden, das aber so, Dauer und Inhalt betreffend, nicht stattgefunden hatte. ..."

Nach diesen Aussagen erhärtet sich die Vermutung, dass bei vielen bisher von der Badenia gewonnenen Schadensersatzprozessen Prozessbetrug eine Rolle gespielt hat.
Damit hätte die Badenia ein riesiges selbst zu verantwortendes Problem!
Der Artikel der Aachener Zeitung im Wortlaut .

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OLG Karlsruhe: Doch Aufklärungspflicht für die Badenia?

In einem derzeit vor dem OLG Karlsruhe gegen die Badenia laufenden Verfahren (Kanzlei Maubach) - der Verhandlungstermin am 18. Juli 2003 wurde von vielen Anwälten und Geschädigten als Zuschauer verfolgt - scheint das Gericht die Frage der Aufklärungspflicht der Badenia im Hinblick auf die Finanzierung und den Mietpool als Bestandteil des Darlehensvertrages genauestens unter die Lupe nehmen zu wollen. Dieses Gericht scheint den Vorgaben des XI. Senats des BGH (keine Aufklärungspflicht des Kreditgebers!) nicht blind folgen zu wollen.
Die Aufmerksamkeit des Gerichts richtet sich auf den Passus im Darlehensvertrag, der die Mitgliedschaft im Mietpool ("Mieteinnahmegemeinschaft") als Voraussetzung für die Auszahlung des Kredits festlegt. Es wird ein Gefährdungstatbestand darin vermutet, dass für den Darlehensnehmer bei der besonderen Gestaltung der Finanzierung (über 30 Jahre Laufzeit) besondere Risiken darin bestehen, dass er in dieser langen Zeit hinsichtlich der Rendite völlig von der Qualität und Seriosität der Mietpoolverwaltung abhängig ist, er keinen Einfluss auf die Auswahl der Mieter, die Miethöhe, auf Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen hat und er durch mögliche Zahlungsausfälle von Miteigentümern Verluste und Unterdeckungen des Mietpools mit zu tragen hat. Das Gericht hat sich entschlossen (Verkündung am 12.09.2003) zu prüfen, ob Mietpoolsklauseln in Immobiliendarlehens-Verträgen der Kreditinstitute im entsprechenden Zeitraum üblich, und wenn ja, ob sie in dieser Form ("Mietpoolvereinbarungen") üblich waren. In diesem Sinne wird ein Sachverständigen-Gutachten eingeholt (Prof. Grundmann, Universität Erlangen).
Sollte sich auf Grund des Gutachtens bestätigen, dass die Mietpoolklausel einen besonderen Gefährdungstatbestand für die Darlehensnehmer darstellt, dann dürften sich für die Badenia schwerwiegende Folgen daraus ergeben, dass sie über diese Risiken hätte aufklären müssen, was sie jedoch unterlassen hat.
Mit dem Ergebnis des Gutachtens dürfte Ende 2003 zu rechnen sein.

Klicken Sie hier zur "Seriosität" des Mietpools von Heinen&Biege und zur Verbindung der Badenia mit dem Mietpool!

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Haustürgeschäfte: LG Bochum beschließt Vorlage beim EuGH

Im Geschäftsbericht 2002 der Badenia ist zuversichtlich formuliert (S. 21/22):
"Den Widerruf von Haustürgeschäften hat er (der Bundesgerichtshof) in Anwendung der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes auch für sog. Realkreditverträge zugelassen... Allerdings hat er ausgesprochen, dass dadurch grundsätzlich keine Rückabwicklung des Darlehensvertrages durch Übertragung der Wohnung an die finanzierende Bank in Betracht kommt..."
Abgesehen davon, dass die Rechtsprechung des XI. Senats des BGH (Bankensenat) inzwischen in der Rechtswissenschaft und auch bei vielen Gerichten als fragwürdig gilt und sogar eine Strafanzeige gegen den Vorsitzenden Gerd Nobbe wegen Rechtsbeugung vorliegt, hat speziell in der Frage der rechtlichen Folgen eines Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz (wegen der nicht erfolgten Widerrufsbelehrung) das Landgericht Bochum in einem Badenia-Fall am 29.07.2003 einen erneuten Vorlagebeschluss beim Europäischen Gerichtshof gefasst ( Az.: 1 O 795/02 ). Hierzu führt die Pressestelle des LG Bochum aus:

Das Landgericht Bochum hat durch Beschluss vom 29.07.2003 (Aktenzeichen 1 O 795/02) dem Europäischen Gerichtshof zur Vorabentscheidung Rechtsfragen vorgelegt, die für zahlreiche Erwerber kreditfinanzierter Immobilien von maßgeblicher Bedeutung sein können.

Vielen Kapitalanlegern - auch solchen mit nur kleineren Einkommen - sind in der Vergangenheit bundesweit von Vertriebsgesellschaften bei Hausbesuchen Immobilien unter Berufung auf vermeintliche Steuersparmodelle vermittelt worden. Die Finanzierung erfolgte oft durch Banken und Bausparkassen, die mit den Vermittlern zusammengearbeitet haben. Problematisch ist die Rechtsstellung der Kapitalanleger, wenn die zum Immobilienerwerb aufgenommenen Darlehen nicht zurückgezahlt werden können, etwa weil sich die Erwartung einer rentablen Vermietung des erworbenen Objekts nicht erfüllt und die vermittelten Immobilien nicht zu veräußern sind. In solchen Fällen hilft den betroffenen Kapitalanlegern wirtschaftlich häufig nicht ihr Recht zum Widerruf des Kreditvertrages, weil viele den Darlehensrückzahlungsanspruch der Bank nicht erfüllen können. Ein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag der Immobilie nach dem Verbraucherkreditgesetz, mit der Folge, dass nur die Immobilie zurückgegeben und nicht auch noch der erhaltene Darlehensbetrag zurückgezahlt werden muss, steht den Käufern nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu.

Nach Auffassung der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bochum setzt diese Rechtslage die europarechtlichen Vorgaben für den Verbraucherschutz nicht ausreichend um. Die vorlegende Kammer stützt sich dabei insbesondere auf ein Urteil des EuGH vom 13.12.2001 (Rs. C 481/99) sowie auf die Richtlinie 85/577/EWG des Rates betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen.

Dr. Wieseler
Stellvertretender Pressesprecher
Dieser Vorlagebeschluss hat in der Presse ein großes Echo gefunden (siehe: Dokumente im Zusammenhang mit der Rechtsprechung) und dürfte die Partie der Immobiliengeschädigten gegen die "selbstsicheren" Skandalfinanzierer wieder offener gestalten.

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Distanzierung der LB-BW?

Seit Juni 2003 tritt die Landesbank Baden-Württemberg zumindest in einzelnen Fällen die Zwischenkredite für Heinen&Biege-Immobilien komplett an die Badenia Bausparkasse ab. Hat sie Bedenken wegen der Unseriostät dieser Geschäfte bekommen?
Für das Geschäftsergebnis 2003 der Badenia werden sich solche vorzeitigen Kreditablösungen - in 1999 hat sich bereits die BfG-Bank (heute: SEB) in ähnlicher Weise aus der Kooperation mit der Badenia zurückgezogen - mit Sicherheit negativ auswirken.

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In den Tod getrieben...

Trauer, Entsetzen und Wut löste eine Meldung der Bildzeitung am 5.September 2003 nicht nur bei den Betroffenen der Badenia-Finanzierungen aus:
Bernd M.-W. (49) hat sich in der Ausweglosigkeit des Ruins durch das Immobiliengeschäft das Leben genommen. Seine Witwe klagt an: "Die Bausparkasse trieb meinen Mann in den Tod." Der Anwalt der Familie, RA Füllmich aus Göttingen, wird zitiert: "Typisch für die Banken und Bausparkassen. Die Darlehensnehmer werden unter Druck gesetzt, so dass diese keinen anderen Ausweg wissen."

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Quo vadis, Badenia?

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letzte Änderung: 16.9.2003
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